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深圳多宗热门地块“商改住”

admin 2022年10月19日 财经 8 0

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近日,深圳市规划和自然资源局官网发布通告,对位于龙华新城核心地区、宝安中心区、宝安国际会展城、光明中心区等多个热门片区的多宗地块进行“商改住”规划调整,即由此前的商业性办公用地变更为了居住用地

10月18日上午,《每日经济新闻》记者致电深圳市规划和自然资源局龙华管理局,相关工作人员表示,“此次涉及变更土地性质的地块,此前并未拍卖过,属于‘无主’状态,为国有土地性质。将商用用地变更为住宅用地,主要是为了优化深圳的用地结构。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉10月18日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示,深圳将部分商业用地变更为住宅用地,在解决商业用地供应过剩的同时,还能增加住宅用地的供给,有利于解决城市居住难的问题。

来源:深圳市规划和自然资源局官网

调规地块多处热门片区 新增超3万平米居住用地

具体来看,龙华新城核心地区地块、深圳国际会展城地块和宝安中心区地块,均是由此前的商业性办公用地调整为二类居住用地;光明中心地区地块,则由原来的商业用地+二类居住用地调整为二类居住用地。

此次实现土地性质变更后,深圳将新增30720平方米的居住用地。其中,龙华新城核心地区地块的用地面积为8720平方米,容积率5.5;宝安中心区地块的用地面积为5423平方米,容积率6.0;深圳国际会展城地块的用地面积为11154平方米,容积率为4.6;光明中心区地块的用地面积为5423平方米,容积率6.0。

来源:深圳市规划和自然资源局官网

值得注意的是,从上述“商转住”地块目前的周边房价情况来看,多数地块处于深圳的房地产热门片区。

如龙华新城地块,距离深圳北站约500米,周边的新盘保利招商龙誉项目,备案价为7.35万元/平方米;周边二手楼盘有潜龙花园、茂鑫公寓等项目,其中潜龙花园的政府参考价为5.12万元/平方米,业主实际挂牌价在5.2万~7.2万元/平方米。

深圳国际会展城地块距离会展城地铁站约630米,距离较近的云海臻府项目由特建发以22.5亿元+2.6万平方米人才房面积竞得,按照此前土拍公示,项目最高限价不超过4.61万元/平方米,安居型商品房平均售价不得高于2.3万元/平方米、最高售价不得高于2.42万元/平方米

再看宝安中心区地块,距离深圳前海壹方城约1公里,距离滨海文化公园和宝安少年宫均约500米。该地块周边500米范围内有华侨城?瑞湾府、鹏鼎时代大厦、荣超滨海大厦等项目,其中华侨城瑞湾府目前在售户型建面约150-360平方米,均价约9.7万元/平方米。

而光明中心区地块距离楼村地铁站和科学公园地铁站均约1公里内,并靠近安联尚�Z府项目,周边还有乐府花园、东明公寓、金茂公园里等项目。其中,安联尚�Z府备案均价约5.19万元/平方米,金茂公园里备案均价约5.17万元/平方米。

光明中心区地块附近的安联尚�Z府项目 图片来源:每经记者 陈荣浩 摄(资料图)

《每日经济新闻》记者还注意到,在上述地块用地性质变更之前,8月份深圳福田还新增了3宗居住用地,同样是用于建设公共住房。其中,景田地区03-09地块用地面积5158.7平方米,容积率5.0;梅林地区14-02地块,用地面积14670平方米,容积率5.5;梅林地区37-04-01地块,用地面积5612平方米,容积率6.0。

综合测算,包括本次“商改住”地块和新增的居住用地,这一波深圳新增的住宅用地面积达56160.7平方米

优化用地结构 居住用地占比不低于30%值得一提的是,早在去年7月,深圳发布的《关于进一步加大居住用地供应的若干措施(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》)就提到,将确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上,年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%。《意见稿》还明确,土地整备留用地(含征地返还用地、利益统筹留用土地)原则上优先安排居住用途。已核发用地批复但尚未签订土地使用权出让合同的土地整备留用地,可申请将非居住用地调整为居住用地或提高居住用地开发强度。“原批准土地用途为商业的,可申请部分或全部建筑面积调整为居住用途,其中可将商品住房面积的30%改为商品房,其余为公共住房。调整后按本措施可提高居住用地开发强度的,新增的住宅建筑面积为出售的公共住房。”在加快公共住房建设方面,《意见稿》提到,包括将商业性质用地更改为居住用地、引导已批规划更新项目建设住宅、加快推进城中村改造等方式,成为深圳加快公共住房建设的重要方法。事实上,商业地产供给量过大,导致商办市场长期供过于求,已是深圳长久以来的痛点。据戴德梁行数据,2022年上半年,深圳甲级写字楼市场迎来48.5万平方米新增供应,全市总存量上升至713万平方米,上半年空置率上升3.2个百分点至22.4%。

李宇嘉向《每日经济新闻》记者表示,将商业性质的土地变更为居住用地,属于深圳二次房改的保障措施之一。在深圳的二次房改中曾提到两点:一是要将居住用地的规模占到30%左右,二是要将公共住房的占比要提到60%

“此前深圳为发展经济,在用地上多向工业和商办倾斜,主要为了产业落地,但近几年产业升级较快,部分产业迁移到了其他地区,导致商办市场出现了高空置率现象。而将部分商业用地改为居住用地,不仅能降低商办用地的供给,同时还加大了居住用地供给,本质上也是在优化用地结构。上述举措对于解决深圳未来达到60%的公共住房用地空间有较大帮助。”李宇嘉续称。

记者|陈荣浩

编辑|魏文艺 孙志成 杜恒峰

校对|段炼

|每日经济新闻 nbdnews 原创文章|

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