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台湾危老建筑重建及都市更新经验堪借镜

admin2020-02-2041

张宏业 特许测计师、中国房地产估价师

在新年假期间,笔者偕同亲友到台中市走了一回,登清境农场、临日明潭岸、并最后留在台中市中心西屯区考察。台中市西屯区是整座城市最繁盛的商业酒店地带,并且包容最高级豪华住宅大楼。听台中市同业于出行时推介,这些新型高楼不乏是重建产品,还有不少空置地皮分布不同区域待发展商开发。根据笔者不同台湾城市发展商介绍,自从2017年起中国台湾尤其台北市和新北市卷起一股危老/都更台风,重燃台湾广大市民都更活动的热情,小业主对危老建筑重建及都市更新(简称危老/都更)执行的可能性重拾信心,一股城市重建热潮悠然而生!

港澳可把良好经验引入

今日香港已经推行市区重建有一段时间,而澳门现届政府要把市区更新活动立法落实推进,中国台湾的成功因素是可堪港澳华人地区借镜,把良好经验引入、吸收失败原因,可对将来港澳地区未来都更产生推动效果。

据中国台湾不动产资讯平台资料,台湾六都30年以上老屋是以台北市的68%居首、而高雄市及台南市以48.4%和47%列亚军和季军、新北市以43.5%列为殿军、最后二座归台中的36.2%和桃园市的32%。这肯定同台湾城市发展史有莫大关系,也说明台北和新北市政府为何积极推进都市更新和危老活动。

立法大为缩短申办时间

翻开相关发展历程,中国台湾都市更新活动是自2017年5月实施《危老条例》后引发爆炸性发展。《危老条例》是有别于一般都更条例,相对地针对未达最低结构安全评估级别的超30老屋、并无基地面积限制和限定10年内申请重建 (但如于2020年5月9日前申请则额外奖励10%容积率)。不过有别于一般都更条例,必须土地及建地所有权人百分之一百同意,但是申办流程被大幅简便于主管机关须60日内审查完成申请,有效地把一般都更申办时间的至少2年以上缩短至合理、可操作时间表,这正是一般老房小业主踊跃参与的主要因素。

觀望疫情發展再作部署

港股上周持續反彈,主要因為內地疫情漸見緩和,每日新增確診病例數目連日下降,加上人行放水和復工等憧憬,�瓻�升至接近28,000點關口,惟近日大市成交額有所下跌,反映投資者的入市意慾減少,因為推升�瓻�的成份股已升至近期高位,若要進一步推高�瓻�,相信投資者要先觀察其業績再作決定,預計�瓻�短期內將於28,000點附近徘徊。

上述举措得到新北市和台北市政府最先行的回应。例如去年三月新北市成立跨局处「新北市都更新推动办公室」,9月18日迅速通过《新北市都市更新建筑容积奖励办法》,把都更的容奖措施、实施方法,让市民清楚知道。

这两个城市政府善用专业人士,有效推动都更/危老工作。例如台北市政府委托民间机构培训危老重建推动师,截至去年10月中止,取得资格人数已经破一万。他们来自地产界相关行家,包括地产仲介人员、建筑师、地政士、建设和土地开发界。危老重建推动师自发性斥资成立「推动自主都更协会」和「现代建筑经理公司」,利用现在科技建置一套App,提供更新平台令地主、开发团队、建造人员可以把确认案件的最新进度发布交流。

最堪其他区域专业行业借镜是培训课程最长属于D组,全程三十六小时,招募对象群体是现任或前任里长、邻长 (中国台湾特有的地域管理人士,等于香港区议员)、现任或前任社区主委等社区服务人士和老屋合法建筑物的所有权人或其「配偶」及直系亲属。这项针对性招募是切中所有都更/危老活动的痛点,是地域管理者和社区工作者才是众项目成败的隐性因素。危老/都更活动涉及长期不断的亲身游说工作,这股背后力量是主要推手。

银行在融资上提供便利

老屋改建民众简单重建方式主要有两个,即直接找建筑商和业主们自己盖房。前者方式建筑成本自然主要或全部来自建筑商,但是后者小业主可以找建筑经理公司协助全程管理,它们资金源自金融机构。官方股份银行积极经营重建融资业务,如中国台湾中小企业银行特别成立「创新金融专案办公室」专责单位,主要整合业内资源,加速案件办理。

其实,澳门政府可以借镜中国台湾成功经验,鼓励本地金融机构成立都更专案单位、引用民间专门机构如本地工程师学会、建筑师学会、房地产评估师学会等等主办培训类似「都更推动师」,招募政界、社区、专业人士参加相关培训课程,把整个流程的关键群体导入参与!于政府审批过程和法规中,部门制定清楚及高效的审批程序、法制完成时间和危老/都更活动目标建筑物条件!

所谓「万事起头难」,澳门必须完成详细完善前期计划才可落实执行,方能高效完成这项艰巨任务,把澳门建成「宜居宜人」的现代化城市,增加整体城市竞争力。■题为编者所拟。本版文章,为作者之个人意见,不代表本报立场。

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